Wartość rynkowa i cele dokonywania wyceny nieruchomości

Wartość rynkowa i cele dokonywania wyceny nieruchomości

Aby możliwe było wiarygodne określenie wartości konkretnej nieruchomości, potrzebna jest obecność rzeczoznawcy majątkowego, który posiadałby wszystkie potrzebne uprawnienia oraz narzędzia konieczne do sprawnego przeprowadzenia procesu szacowania. Wyceny nieruchomości są zwykle zlecane w przypadku konieczności rozliczenia się z podatku od spadku lub darowizny, zamiany mieszkania na większe czy też obliczenia czy zaktualizowania opłat wynikających z tytułu użytkowania wieczystego.

Rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości i określa jej wartość, co następnie wraz z wnioskami zostaje umieszczone w sporządzanym przez niego operacie szacunkowym, który jest jego autorską opinią na temat danego obiektu. W wyniku wyceny określona zostaje, uregulowana przez przepisy prawa, wartość rynkowa i odtworzeniowa. Sam rzeczoznawca ma prawo do wyboru techniki i metody szacowania uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, wynikających ze znajomości mechanizmów, według których funkcjonuje branża oraz trendów panujących obecnie w kwestii zawieranych umów kupna-sprzedaży. Wartość rynkowa nieruchomości odnosi się do prawdopodobnej ceny, którą można uzyskać na rynku wraz z określonymi założeniami, według których strony umowy były niezależne od siebie i nie działały pod przymusem oraz czas, który upłynął od momentu złożenia oferty był na tyle długi, że nieruchomość została wyeksponowana w sposób należyty, a warunki umowy wynegocjowane w sposób satysfakcjonujący dla obu stron.

nieruchomościAby możliwe było stwierdzenie, że wartość rynkowa odzwierciedla stan rynku czy jest adekwatna do właściwiej wartości domu czy mieszkania, musi odpowiadać cenie, która odnosi się do trendów panujących w branży w dniu sporządzania wyceny oraz cenie, jaką można uzyskać przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży. Bardzo ważne jest to, że ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku z jej nabyciem – takim szczególnym podatkiem jest przede wszystkim VAT. Wartość odtworzeniową z kolei ustala się dla nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego ze względu na ich przeznaczenie czy obecny sposób ich wykorzystania, a także wtedy, kiedy wymagają tego szczególne przepisy. Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom jej odtworzenia w stosunku do poziomu eksploatacji i podczas jej ustalania osobno określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych, przy czym za wartość gruntu uznaje się nakłady, które trzeba by było ponieść na zakup ziemi o takich samych cechach. Części składowe gruntu równają się kwocie równej nakładom koniecznym do ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszonej jednak o wartość ich zużycia.

Aby możliwe było określenie wartości odtworzeniowej, konieczne jest oszacowanie wartości gruntu podczas istniejącego już użytkowania, określenie kosztu odtworzenia brutto wszystkich budynków czy poszczególnych części składowych nieruchomości, ustalenie wartości zużycia budynków i pozostałych czynników wynikających z wieku, poziomu technicznego, przeżytku ekonomicznego czy funkcjonalnego oraz określenie kosztu odtworzenia netto, czyli różnicy pomiędzy kosztem brutto oraz wartościom odliczonym ze stopnia zużycia. Istnieją także inne typy wartości, które są brane pod uwagę podczas wyceny nieruchomości, dlatego też rzeczoznawca majątkowy posiada uprawnienia do wykonywania szacowania wartości także tak zwanych subiektywnych wartości, do których zaliczane są między innymi wartości odszkodowawcze, katastralne, podatkowe, bankowo-hipoteczne, wymuszonej i przyszłej sprzedaży, użytkowe, indywidualne oraz ubezpieczeniowe. Oczywiście lista jest znacznie dłuższa, podobnie zresztą jak ma to miejsce w przypadku celów dokonywania wyceny czy czynników, które są brane pod uwagę w trakcie wyceny nieruchomości. Cel wyceny to przede wszystkim przeznaczenie operatu szacunkowego, który jest autorską opinią rzeczoznawcy na temat nieruchomości. Nie należy zapominać, że w wycenie pomagają raporty – które można znaleźć na stornie http://www.walor-nieruchomosci.pl/ – oraz indywidualne obserwacje każdego rzeczoznawcy. Wielopłaszczyznowość wyceny sprawia, że jej przeprowadzenie musi trochę potrwać. Warto jednak pozostać cierpliwym, ponieważ wtedy rezultaty okazują się maksymalnie zgodne z prawdą.

O celu wyceny decyduje zleceniodawca, dlatego zawsze dobre jest wcześniejsze przygotowanie się do spotkania z rzeczoznawcą i zwięzłe przedstawienie mu powodów, dla których podjęło się decyzję o zweryfikowaniu wartości swojego majątku. Sam rzeczoznawca posiada uprawnienia pozwalające mu na dokonanie wyboru nie tylko zakresu wyceny, ale i rodzaju określonej wartości oraz podejścia, metody i techniki wyceny, która byłaby najbardziej adekwatna w konkretnym przypadku. Ze względu na to, że każde mieszkanie, dom, lokal czy kompleks zabudowań jest wyjątkowy i inny, konieczność podejścia indywidualnego wydaje się być kwestią w pełni zrozumiałą i oczywistą. Wszystkie cele dokonywania wyceny nieruchomości wynikają bezpośrednio z przepisów prawnych oraz wszelkich możliwych decyzji, które podejmowane są względem przyszłości konkretnego obiektu czy gruntu pod zabudowę. Ze względu na to, że rzeczoznawca jest urzędnikiem państwowym, wszystkie jego decyzje powinny być nie tylko zgodne z wszelkimi normami zawodowymi czy etycznymi, ale i nie być niekorzystne dla interesów Skarbu Państwa czy też jednostek samorządu terytorialnego. Ile osób, tyle powodów, dla których zleca się odpowiednim osobom szacowanie wartości obiektu, jednak możliwe jest wytypowanie tych, które pojawiają się najczęściej. Są to w pierwszej kolejności próby ustalenia ceny kupna-sprzedaży czy wywoławczej podczas sprzedaży, zaliczenia mienia pozostawionego za granicą w poczet nabycia nieruchomości, rozliczenia poniesionych nakładów inwestycyjnych, aktualizacje opłat wynikających z tytułu użytkowania wieczystego, określenie wielkości zabezpieczenia kredytu czy wielkości opłaty skarbowej wynikającej ze spadków czy darowizn. Nie mniej ważne są także obliczenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości i szkody lub ustalenie wysokości ubezpieczenia.